学芸大学 賃貸を目指す
構造別に見ると、木造が二二一・四の貸家形態としては一般に、耐火構造のアパート・マンションがイメージされる。三○歳代になると二人以上の世帯の占める割合が七八・六％となり急転しているが、借家に居住する世帯の割合は六○・六％と依然として高い。
世帯人員別で見ると、借家に居住する世帯は、四人世帯で二七・九％、五人世帯で一二・九％を占めている。借家に居住するファミリー（二人以上）世帯数に比べ、それぞれの世帯人員数に応じた都市型誘導居住水準を満たす借家ストックは、全国で二一五八・二万戸、四大都市圏で二五二一・九万戸不足している（第二章表２‐１）。
最低居住水準未満世帯の割合は、持家の一・三％に対し、借家は二・二一％と高い。逆に誘導居住水準以上世帯の割合は持家の五八・二％に対し、借家は二九・八％と低い（総務街統計局「住宅・土地統計調査」一九九八年）。
世帯人員別に見ると、借家に居住する四人以上世帯で、最低居住水準未満の割合が二二一報告書によれば、個人経営が七一・八％を占めており、法人経営は三割未満となっている。また、法人経営であっても、その多くは個人のいわゆる法人成りであると言われている。
賃貸住宅を経営する動機は、個人の経営者が多いことを反映して、や「将来の生活安定のため」（四一・五％）という回答が多く、また、長期修繕計画は、個人経営で七一・三％、法人経営で六六・三％において作成されていない。また二一?五年という回答が二八・八％を占めており、平均居住年数は四・三年と短い。
管理費・共益費は「なし」が三一・九％、「五○○○円未満」が四二一・六％で、「あり」とする回答のうち二一分の二を占めている。敷金・保証金の額は、家賃の「二カ月分」が四九・四％と最も多く、平均は二・六ヵ月分となっている・礼金の額は「なし」が二八％、「一カ月分」が三七％、「二カ月分」が二二・六％となっており、平均は一カ月分となっている（図３‐型。
また、一九九九年以降の家賃の動向を間取り別に見ると、一部屋が四・五万?五・○万円、二部屋が六・○万～六・五万円、三部屋が七・○万?七・五万円といずれもほぼ横ばいで推移している（全国賃貸管理業経営会資料より）。また、ある意味当然であるが、築年を経過するに従い、賃貸住宅の一派当たりの家賃は低下する傾向にあり、住宅金融公庫「賃貸住宅経営実態調査」によれば一九九八年に建築された賃貸住宅でも、一九九九年までの一年間で一四五八円から一四三○円に低下している。
而砿規模別に一㎡の賃料単価を見ると、而稚が五○?七○㎡のファミリー向け賃貸住宅の家賃が二・○八千川となっており、二一○㎡未満のワンルームの家賃三・○八千円と比較して低くなっており、採算面で不利になっている（図３‐胡）。これもある意味当然であるが、築年を経過するに従い、賃貸住宅の入居率は低下しており、一九九六年に建築された賃貸住宅の入居率については、一九九七年から一九九九年にかけて、九六・八％←九五・七％←九四・三％と低下している総理府「住宅・宅地に関する世論調査」（一九九八年）によれば、住宅を所有したいと考えている者の割合は全国で七六・七％、大都市圏で七二・七％となっているが、所有する必要はないと考えている者も全国で一四・七％、大都市圏で一七・一％の割合を占めている。
住宅を所有したい理由としては、「同じところに安心して住み続けたいから」と回答している者の割合が五五・二％と最も高く、以下「長い目で見ると所有した方が有利であるから」（二一・七％）などの順になっている。住宅を所有しなくてもよい理由としては、「多額のローンを抱えたくないから」と回答している者の割合が三一・二一％と最も高いが、以下「家族の状況の変化に合わせて自由に住み替えたいから」（一三・七％）、「維持・管理のわずらわしさがないから」（九・八％）と続いている。
これを世代別に見ると、各世代とも持家志向が強いものの、六○歳以上の者については、一六・五％が「住宅を所有する必要はない」としており、各世代を通じて最も高い割合となっている（図３‐型。また、国土交通省五年度の八四・七％から、二○○○年度には七九・二％まで減少している。
これに対し、「借家（賃貸住宅）で構わない」とする者は、一九九五年度の六・五％から、二○○○年度には二・四％まで上昇している。賃貸住宅市場については、市場の全体を把握しうるような定量的な調査がこれまで官民を通じて行われていない。
東京都では、民間賃貸住宅市場を構成するデベロッパー市場の現状に関する認識等について調査を行い、『東京都都心における賃貸住宅の居住者像は、家賃が高額になるエリアでは、賃貸と分譲の選択についてはっきり傾向が分かれる。借金に縛られたくない人は賃貸を選択。
東京ではその層が厚い。投資にあたっては、その地域における坪単価の相場から住戸全体の賃料を割り出し、二○年間で回収』（二○○一年度）にとりまとめている。
以下、その調査結果等をもとに、民間賃貸住宅市場を構成する人々の意識を見ることにする（ただし、東京都が行った一部関係者からのヒアリング等に基づく認識や意見であることに留意が必要）。束京の賃貸住宅の経営者は、九割近くが個人。
規模の小さいアパート経営者はもともとの土地所有者が多い。最近では高齢化が進行。
経営規模はほとんどが零細で、最近は、土地・建物を保有していても、家賃滞納などによるトラブルを恐れて賃貸をしていない家主もいる。近年では、賃貸住宅市場は「借手市場」。
特に、建築時期の古い物件は、リフォームなどの追加投資をしても借手がつかない。追加投資をした場合、五年くらい安定して入ってくれないと採算割れ。
かつては、更新時期に値段を上げるのが普通だったが、現在は逆に値切られてしまう。都心部に割安な分譲マンションが供給されてきており、従来からの賃貸の居住層であった単身世帯の一部が流れている。
「ファミリー層向けはあまりやりたくない」というのが本音。若年層は、一過性の住まいと考賃が高額と言われる範囲は、月三○万円以上。
ただし、外国人は、住居費が会社から支給されるケースが多いため、月二○○万円でも支払う。自社で供給した首都圏のマンションのうち、一○％程度は空き家になっているが、これらを有効に活用することが重要。
広い住宅が必要な時期はそれほど長くないので、不要となった戸建住宅を有効に活用する方策が必要。価格の下落、低金利下の影響で、家賃並みのローン返済額で購入できるマンションとの競合が生じている。
一方で、バブル崩壊後、永住先として賃貸を志向する人も増えているが、四○㎡程度の床面積ではその需要に応えられない。賃貸住宅のオーナーの大半は個人で、安定した収益が見込める法人契約を望んでいる。
えているためトラブルになりにくいが、中高年は、出て行くときにトラブルになる事例が多い。基本的に家賃は宅建業者が決めている。
零細な家主は、宅建業者に比べてリアルタイムな情報に乏しいので、宅建業者に頼らざるをえない。ほとんどの家主はコストとして建物の償却と公租公課のみを考えている。
土地所有者なので、土地に対する利回りの意識は薄い。普通借家では、借手側の居住権が強く、立退きが面倒。
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